Baufinanzierung - Darauf sollten Kapitalanleger beim Immobilienkauf achten

Baufinanzierung - Deutsche Sparer setzen auf Grund mangelnder Alternativen an den Kapitalmärkten verstärkt auf Investitionen in Immobilien. So planen 63 Prozent der deutschen Anleger den Kauf von Immobilien. Auch für viele Mieter wird das Eigenheim zur ernsthaften Alternative. Denn gerade wer in Ballungsgebieten wie Frankfurt oder München lebt, muss zusehends mehr von seinem Netto für das Dach über dem Kopf hinlegen.

In Anbetracht mangelnder Alternativen an den Kapitalmärkten, erwägen viele Menschen den Kauf einer Wohnung zur Kapitalanlage. "Immobilien gelten als krisensichere Altersvorsorge und gerade vor dem Hintergrund historisch günstiger Baugeldzinsen kann es sich lohnen, über eine vermietete Immobilie langfristig Vermögen aufzubauen", sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG.

Da ist es nicht verwunderlich, dass die Investition in Immobilien mit Abstand die beliebteste Form der Anlage ist. 63 Prozent der Umfrageteilnehmer würden direkt in Immobilien investieren. Das geht aus einer Studie der Euro Grundinvest-Unternehmensgruppe hervor.

Doch auch für Mieter wird der Gedanke an eine Häuschen im Grünen immer attraktiver. Denn die Mieten in Deutschland steigen weiter. Insbesondere in Großstädten wie München, Frankfurt oder Hamburg wird Wohnen zum Luxus. Viele Mieter bringt das in eine wirtschaftliche Zwangslage. Während viele von ihnen in Randbezirke ziehen, denken einige ernsthaft über den Erwerb einer Wohnimmobilie nach.

Um das Kaufvorhaben auf ein sicheres Fundament zu stellen, sind aber einige Punkte zu beachten:

Die oft verbreitete Haltung, man brauche beim Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie kaum oder gar kein Eigenkapital einzusetzen, sollte man momentan unbedingt hinterfragen. "Gerade in Phasen niedriger Guthabenverzinsung wie jetzt sollten Kapitalanleger ihr Erspartes - zumindest teilweise - in die Finanzierung einbringen. Denn damit ist das Sparguthaben nicht nur extrem solide investiert, Banken belohnen einen höheren Eigenkapitalanteil mit günstigeren Konditionen", so Finanzexperte Goris.

Beim Kauf einer Immobilie ist es nicht mit einer einmaligen Zahlung getan. Oft belasten ungeplanten Kosten für Reparaturen oder Nachzahlungen das Budget. "Ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Folge- oder Mehrkosten ist daher unabdingbar", meint Goris und empfiehlt rund 20 Prozent des Gesamtinvestitionsaufwand als Vermögensrückhalt auf der Seite zu haben. Generell rät er dazu, konservativ zu kalkulieren: "Die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie sollte so aufgebaut sein, dass der Käufer selbst einen Mietausfall von bis zu zwölf Monaten mit seinem regulären Einkommen überbrücken kann."

"Egal, wie einmalig die Gelegenheit erscheinen mag: Kapitalanleger sollten sich auf keinen Fall unter Druck setzen lassen und vorschnell Kaufentscheidungen treffen, bei denen es um viel Geld geht", weiß Goris.

Wie hoch ist die ortsübliche Miete, was zahlen andere Mieter in ähnlichen Objekten, ist das Viertel eine beliebte Wohngegend oder wechseln die Mieter dort sehr häufig? Um die Vermietbarkeit der Immobilie realistisch einschätzen zu können, helfen, neben einer persönlichen Begutachtung, der offizielle Mietspiegel der Stadt, Informationen von Vermieterverbänden und vergleichbare Mietgesuche und Immobilienanzeigen in Zeitungen und im Internet.

Gerade in der Kapitalanlage noch unerfahrene Privatkunden sollten eher nach Immobilien Ausschau halten, die vom eigenen Wohnort höchstens 100 km entfernt sind. Wenn die Entfernung zur Immobilie gering ist, minimieren sie auch so ihren zeitlichen Aufwand bei einem Mieterwechsel und können im Bedarfsfall Probleme persönlich klären.

"Werden Renditen von acht Prozent und mehr versprochen, sollten auch beim Immobilienanleger die Alarmglocken schrillen", warnt Goris und erklärt: "Hohe Rendite steht für hohes Risiko, darüber sollten sich Kapitalanleger bewusst sein. Statt auf die Höhe der Rendite zu schielen, sollte man daher besser prüfen, worauf die Berechnungen basieren und ob die Annahmen auch langfristig gelten." Können Zweifel nicht hundertprozentig durch den Makler oder Verkäufer ausgeräumt werden, sollte man über Alternativen nachdenken.

Kluge Kapitalanleger lassen sich nicht nur bisherige Mietverträge zur Prüfung aushändigen, sondern lassen sich auch den regelmäßigen Mieteingang bescheinigen, indem sie z.B. Einsicht in die Kontoauszüge des Vorbesitzers bekommen.

Damit es keine bösen und vor allem teuren Überraschungen gibt, empfiehlt Goris dringend, sich zumindest die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen aushändigen zu lassen. Aus diesen geht hervor, welche Maßnahmen geplant sind oder anstehen und welche Kosten auf den neuen Eigentümer zukommen können.

"Oft werden die Steuervorteile angepriesen, die sich bei einer Kapitalanlage in Immobilien ergeben. Dieses Argument sollte aber niemals kaufentscheidend sein, sondern lediglich als netter Nebeneffekt gewertet werden", so Goris und fügt hinzu: "Deutlich wichtiger sind ein angemessener Kaufpreis und eine solide Finanzierung."

Die Mehrzahl der Banken unterscheidet, ob die Immobilie zum Zwecke der Eigennutzung oder zur Kapitalanlage gekauft wird. "Dementsprechend wichtig ist es, einen versierten Finanzierungsberater an der Seite zu haben, der nicht nur weiß, worauf es den Anbietern besonders ankommt, sondern der durch seine Erfahrung auch manchen Kniff kennt, der das Vorhaben günstig und schnell wahr werden lässt", erklärt Goris.

Wer die Möglichkeiten hat, ist gut beraten, den Erwerb einer selbst genutzten Immobilie ins Auge zu fassen oder die Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen. Wer die Chance sieht, sollte sich jetzt die niedrigen Bauzinsen sichern und den Weg in das Eigenheim antreten. Um sich ein erstes Bild über die Machbarkeit einer Finanzierung zu verschaffen, hilft der Baufinanzierungsrechner auf Verivox.de. Für eine tiefergehende Beratung sollten neben einem Makler, Experten für Kapitalanlagen oder Baufinanzierungen herangezogen werden.