Immobilienkauf: „Gekauft wie gesehen“ heißt nicht, gekauft und dann „Pech gehabt“. Zwar gilt dieser Grundsatz beim Hauskauf, aber der Käufer muss den Kopf trotzdem nicht in den Sand stecken, wenn er erst nach dem Kauf bemerkt, dass das Haus, so wie er es erworben hat, verborgene Mängel aufweist.
„Der Verkäufer kann sich selbst dann nicht um seine Gewährleistungspflicht drücken, wenn im Kaufvertrag ein entsprechender Haftungsausschluss vereinbart wurde. Das gilt insbesondere dann, wenn ihm der für den Käufer entscheidende Mangel selbst bekannt war“, informiert der Rechtsexperte Stefan Bernhardt von der Schwäbisch Hall. Das entspricht der Rechtslage, der zwei aktuelle Gerichtsurteile folgen.
Einer der beiden Fälle betraf eine Frau, die Eigentum erworben hatte über einer Seniorentagesstätte. Dass die Hochbetagten zur Produktion eines erheblichen Lärms imstande waren, hatte sie unterschätzt. Nun fand sie sich in einer Wohn-Situation wieder, die durch den Lärm im Geschoss unter ihrer Wohnung unerträglich war. Beim Verkäufer hatte sie sich während der mehrfachen Besichtigungstermine vor Vertragsabschluss nach etwaigen Lärmquellen erkundigt. Der Verkäufer hatte verneint, es gäbe keinen Lärm.
Gekauft wie gesehen - gilt nicht in jedem Fall
Es gab auch keinen Lärm – jedenfalls zum Zeitpunkt der Besichtigungen. Doch dann war der Vertrag unterzeichnet und der Lärm war unüberhörbar. Glück für die Käuferin; der Verkäufer hatte es ihr vertraglich zugesichert, dass ihm keine verborgenen Mängel bekannt seien.
Interessant ist, dass gerade dieser Lärm der Verkaufsgrund für die Wohnung war. Denn der Verkäufer hatte sich bei der Hausverwaltung über den Lärm beklagt. Als da nichts unternommen wurde, drohte er, den Verkauf seiner Wohnung in die Wege zu leiten. „Hier liegt eindeutig ein arglistiges Verschweigen eines bekannten Mangels vor, was die Käuferin berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten“, sagt der Rechtsexperte Bernhardt.
Achtung beim Verschweigen von Mängeln
Das sah das Landgericht Coburg ähnlich und verurteilte den Mann dazu, den Kaufpreis zurückzuzahlen. Außerdem verpflichtete man ihn zur Erstattung der Makler-und Notarkosten und der Grunderwerbsteuer. Darüber hinaus muss er für den Schaden aufkommen, welcher der Käuferin durch die Aufnahme eines Darlehens für den Kauf entstanden war und nicht zuletzt muss er die Anwaltskosten der Käuferin tragen. (Az. 23 O 358/13)
In einem zweiten Fall wurde eine Wohnung mit dem Verkaufsargument einer einmaligen Aussicht auf die Skyline von Frankfurt am Main an den Mann gebracht. Nachdem die Eigentumswohnung verkauft war, dauerte es nicht lange und derselbe Bauträger errichtete zwischen dem verkauften Objekt und der angepriesenen Skyline ein weiteres Gebäude – die Aussicht war dahin. Der Käufer sah sich geprellt und forderte, den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Aufgrund „nachvertraglicher Pflichtverletzung“ bekam der Käufer Recht zugesprochen: der Bauträger war sich mit der sichtverhindernden Bebauung selbst in die Quere gekommen.
Kauf kann storniert werden
Das Fazit des Rechtsexperten lautet deshalb optimistisch: „Fälle wie diese zeigen, dass sich Immobilienkäufer keineswegs damit abfinden müssen, wenn sie das Objekt ihrer Wahl unter Bedingungen vorfinden, unter denen sie den Kaufvertrag niemals unterschrieben hätten.“