Mit Immobilien als Kapitalanlage lassen sich hohe Renditen erzielen - wenn Sie als Anleger den "Hebeleffekt" nutzen. Das bedeutet: Sie finanzieren den Kaufpreis zu einem größeren Teil durch einen Bankkredit. So vervielfacht sich die Rendite immer dann, wenn die Mieteinnahmen über den Kreditkosten liegen. Aber Achtung: Kreditfinanzierte Anlagen sind immer riskant, weil sich der Zins nach Ablauf der Zinsbindung (zum Beispiel nach zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren) verändern kann. Ein Gastkommentar von Marco Mahling, Versicherungsmakler und Finanzberater aus München.
Hebelwirkung – was ist das?
Unter der Hebelwirkung – auch bezeichnet als „Leverage-Effekt“ – wird verstanden: Zur Steigerung der Eigenkapitalrendite wird Fremdkapital eingesetzt, um eine Investition zu finanzieren. Mit der Hebelwirkung aber haben wir erst dann zu tun, wenn ein Anleger Fremdkapital zu günstigeren Konditionen aufnimmt, als die Investition an Gesamtkapitalrentabilität erzielt. Es muss sich also für den Anleger rechnen.
Die Berechnung der Eigenkapitalrendite
Wenn Sie sich kein Geld leihen, sondern eine Immobilie zu 100 Prozent aus Eigenkapital finanzieren, sind die Objektrendite und die Eigenkapitalrendite identisch. Das ändert sich allerdings, sobald
Sie Ihr Investment durch eine Immobilienfinanzierung hebeln. Die Formel für die Berechnung der Eigenkapitalrendite sieht dann wie folgt aus:
Veranschaulichen lässt sich diese Formel über ein Beispiel. Folgendes sei angenommen:
- Der Kaufpreis einer Wohnung beträgt 100.000 Euro.
- Die Finanzierungssumme beträgt 90.000 Euro.
- Aufgrund einer monatlichen Miete in Höhe von 300 Euro werden jährlich 3.600 Euro Miete eingenommen.
- Jährliche Zinszahlung belaufen sich auf 1.500 Euro (=1,5 Prozent).
Erzielen Sie mit Ihrem Objekt einen Jahresreinertrag von 3.600 Euro pro Jahr, ergibt sich bei einem Eigenkapitaleinsatz (ohne Kaufpreisnebenkosten) von 10.000 Euro eine Eigenkapitalrendite von 21
Prozent.
Leverage-Effekt: Rendite nicht ohne Risiko
Je niedriger das eingesetzte Eigenkapital ist, desto höher fällt generell die Eigenkapitalrendite aus. In der Betriebswirtschaftslehre spricht man vom sogenannten Leverage-Effekt: Indem mehr Fremdkapital aufgenommen wird, fällt die Rendite auf das Eigenkapital entsprechend höher aus.
Nun mag es verlockend klingen, durch viel Fremdkapital die Eigenkapitalrendite zu hebeln. Aber auch Risiken der Fremdfinanzierung sollten für die Kalkulation berücksichtigt werden. Denn der Hebel kann ebenso ins Negative umkippen – etwa, wenn es zu Mietausfällen kommt und der Kreditzins die Rendite übersteigt.
Kapitalanlagen im Renditevergleich: Absparen vs. Ansparen
1.) Vermögensaufbau durch Immobilienerwerb
Trotz der Risiken kann sich der Vermögensaufbau durch fremdfinanzierten Immobilienerwerb gegenüber dem Ansparen von Vermögen lohnen. Das sei im Folgenden durch eine Modellrechnung verdeutlicht, die erzielte Vermögenswerte des „Absparens“ dem „Ansparen“ gegenüberstellt:
Angenommen, die Investitionssumme von 200.000 Euro wird durch ein Bankdarlehen fremdfinanziert (Hebeleffekt) und die dadurch anfallenden Zins- und Tilgungsverpflichtungen werden im Wesentlichen durch die erwirtschafteten Mieteinnahmen der Immobilie gedeckt. Im ersten Jahr wird eine monatliche Bruttomiete von 540 Euro erzielt. Außerdem ergeben sich durch den Immobilienerwerb steuerliche Vorteile, welche die durchschnittliche monatliche Eigeninvestition noch deutlich reduzieren und ebenfalls für die Kalkulation bedacht werden müssen. Nach einer Laufzeit von 25 Jahren ist das Darlehen getilgt und der Investor hat unter Berücksichtigung einer durchschnittlichen Wertsteigerung der Immobilie von 1,5 Prozent einen Vermögenswert von 290.189 Euro erwirtschaftet.
Die monatliche Bruttomiete beträgt zu diesem Zeitpunkt 783 Euro, diese Einnahmen sind noch zu versteuern. Der Vermögenswert der Immobilie wächst jedoch nun während der Rentenphase noch weiter. Gleichzeitig stehen dem Investor steigende Mieterträge zur Verfügung. Unter diesen Bedingungen hat sich, nach weiteren 18 Jahren Laufzeit, der Vermögenswert auf 379.375 Euro und die monatlich zu erzielende Bruttomiete auf 1.024 Euro erhöht.
2.) Vermögensaufbau durch Ansparen
Wie aber sieht die Bilanz des Vermögensaufbaus beim Ansparen des Vermögens aus? Trotz gleicher Eigenkapitaleinlage und gleichem monatlichem Aufwand steht dem Investor nach einer Laufzeit von 25 Jahren, unter Zugrundelegung einer Verzinsung seines Kapitals von 3 Prozent jährlich, lediglich ein Vermögenswert von 132.092 Euro nach Abgeltungsteuer zur Verfügung. Im Gegensatz zur Immobilieninvestition erfährt der Vermögenswert jedoch keine weitere Wertsteigerung, sondern wird bei einer Kapitalentnahme, zum Beispiel in Form einer monatlichen Rente, in wenigen Jahren vollständig aufgebraucht.
Im ersten Jahr der Rentenphase wird dem angesparten Kapitalwert von 132.092 Euro eine monatliche Rente von 783 Euro entnommen. Dieser Betrag entspricht der Nettomiete beim lmmobillienerwerb. Nimmt man nun bei Berechnung der Wertentwicklung an, dass die monatlichen Entnahmen konstant bleiben, wäre unter diesen Voraussetzungen der Vermögenswert des Sparvertrages innerhalb von ca. 18 Jahren vollständig verzehrt. Würden die monatlichen Entnahmen vielleicht sogar im gleichen Verhältnis steigen wie die Mieteinnahmen durch die Immobilie, wäre das angesparte Kapital bereits zwei Jahre früher aufgebraucht.
Weitere Vorteile des Immobilienerwerbs
Aber auch weitere Faktoren sprechen dafür, den „Hebeleffekt“ für einen Immobilienerwerb zu nutzen:
- Eine Refinanzierung der Immobilie durch Mieteinnahmen und Steuervorteile wird möglich.
- Eine Immobilieninvestition bietet echte Substanzwerte.
- Das erwirtschaftete Vermögen sowie die zukünftigen Erträge sind vererbbar und verzehren sich nicht.
- Die Vermietung der Immobilie sichert eine inflationsgeschützte Dauerrente.
- Zum Rentenbeginn können Sie aber auch zwischen zwei Möglichkeiten wählen: Entweder Sie verkaufen Sie die Immobilie (der Gewinn ist nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei) oder Sie generieren aus den Mieteinnahmen eine (steuerpflichtige) Zusatzrente.
- Das Sachwertvermögen zum Rentenbeginn übersteigt i. d. R. das Ansparkapital.