Für das zurückliegende Jahr 2023 kündigten einzelne Marktteilnehmer das „Tal der Tränen“ an. Ein Gemisch aus sinkenden Immobilienpreisen, wirtschaftlichem Abschwung und wankenden Bauprojekten stand vermeintlich bevor. Doch der große Crash ist ausgeblieben, resümiert der studierte Immobilienökonom Florian Bauer (Bauer Immobilien).
Ein Comeback in die guten alten Zeiten wird es dennoch vorerst nicht geben. Betongold bleibt aus einer Vielzahl an Gründen dennoch das zentrale Asset von Versicherungen und deren Beschäftigten, die privat investieren. Was sind Gründe? Welche Prognosen sind seriös?
2023? Normalisierung der Verhältnisse, kein Untergang
Was wurde gerade zu Beginn und im Verlauf dieses Jahres nicht alles über die hiesigen Märkte gesagt, geschrieben und gemunkelt. Immobilienpreise, welche besonders in einst boomenden Innenstadtlagen für Wohnimmobilien sinken.
Auch gewerbliche Immobilien blieben nicht verschont. Wirtschaftliche Rezession und Auslastungen von circa 50 Prozent drücken selbst in Toplagen die Objektwerte. Steigende Baukosten und höhere Finanzierungskosten durch die gestiegenen Zinsen machen Neubauten unsicherer.
Doch all solche Phänomene hat es auch schon in früheren Jahren gegeben – ohne dass es zum Zusammenbruch kam. Klar ist: Niedrige Bauzinsen von 1,0 Prozent bis maximal 2,0 Prozent waren zwischen 2015 und 2022 die historische Ausnahme, nicht die Regel.
Besonders im Bereich der gewerblichen Immobilien bleibt die Lage 2024 angespannt. Rosiger sind die Aussichten bei Wohnimmobilien: Angesichts der abermals gesunkenen Neubauzahlen und der gleichzeitig massiv steigenden Nachfrage als Folge der wachsenden Zuzugszahlen übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot bei Weitem.
Für Versicherungen, die als Kapitalanleger stets auf der Suche nach krisenresistenten Dauerobjekten sind, bleibt der Markt für Wohnimmobilien damit attraktiv. Entscheidende Punkte bei der Auswahl des Investitionsobjekt:
- In welchem energetischen Zustand befindet sich das Objekt?
- Wie viel Zukunftspotential hat die jeweilige Lage?
- Welches Potential zur Steigerung des Objektwertes besteht?
Der Faktor Energieeffizienz gewinnt weiter an Bedeutung
Umgekehrt bleiben gerade Büroimmobilien risikobehaftet. Hier sollten Investoren sehr selektiv vorgehen und auf Objekte setzen, die flexible Verwendungen ermöglichen. Klassische Büroflächen versauern in manchen Städten bereits wie ungeliebte Ware in den Regalen der Makler. Das war 2023 so und wird 2024 mit hoher Wahrscheinlichkeit so bleiben.
Hauptgrund dafür ist die deutschlandweit geringe Auslastung von Büroimmobilien, die nur noch bei rund 50 Prozent liegt. Auch nach dem Auslaufen der Corona-Pandemie bleibt die Homeoffice-Quote stabil.
Gleich ob Wohn- oder Büroimmobilie: Der energetische Zustand entscheidet künftig immer stärker über den Wert eines Gebäudes – und damit über die Rentabilität einer Investition.
Auf Bundes- und europäischer Ebene werden die Auflagen an die Energieeffizienz von Gebäuden dabei enger definiert. Und es ist davon auszugehen, dass EU-Gebäuderichtlinie, Gebäudeenergiegesetz oder Energieeffizienzgesetz nicht die letzten regulatorischen Anforderungen ihrer Art waren.
Umso wichtiger wird der Faktor Nachhaltigkeit für institutionelle und private Immobilienanleger gleichermaßen. Wer hier investiert schont nicht nur Umwelt und Ressourcen. Auf lange Sicht entsteht durch energetische Maßnahmen mit der aktuell größte Hebel zur Wertsteigerung.
Die Black Box für Unternehmen und Private: Mit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts im November, fehlen auf einmal ganze 60 Mrd. EUR zur Finanzierung eben dieser grünen Maßnahmen auf Bundesebene.
Wer am Ende des Tages für die Finanzierung politischer Maßnahmen mal wieder zur Kasse gebeten wird, ist daher noch offen - Wie hoch die Last für Unternehmen sein wird unbekannt.
Ratschläge für 2024 auf einen Blick
Was heißt das konkret für Assekuranzen und deren Beschäftigte, die auch privat investieren?
- Objekte im Kapitalanlagebereich mit mittleren energetischen Werten und in guter A- und B-Lage erwiesen sich bereits 2023 als preisrobust und werden perspektivisch weiter im Wert steigen.
- Lagenunabhängige, niedrige Neubauzahlen und die konstant hochgehende Nachfrage wirken sehr deutlich
- Metropolen und B-Lagen im Schatten der Top7-Städte sind mit hohem Potential ausgestattet.
- Eigentümer und Investoren, die es sich erlauben können, ihre Objekte zu halten, sollten nur bei wirklich guten Kaufangeboten verkaufen.
Fazit für Versicherungen und Immobilien
Sowohl Versicherungsunternehmen als auch Privatanleger konnten 2023 beobachten: Der energetische Zustand beeinflusst mehr denn je den Objektwert. 2024 wird sich diese Dynamik verfestigen. Weitere Preiskonsolidierungen bzw. Steigerungen werden so aufgrund des Zusammenspiels von Neubaukrise und Nachfrageplus bei guten Objekten wahrscheinlich.
Über den Autoren:
Der gelernte Bankkaufmann und studierte Immobilienökonom aus Köln, Florian Bauer, ist seit 2008 in der Finanzbranche aktiv. 2018 gründete er die Bauer Immobilien GmbH. Operativ agiert das Unternehmen bundesweit und richtet sich vor allem an private Kapitalanleger. Ziel der Kölner ist es, ihre Kunden beim Kauf von Immobilien in allen Belangen zu unterstützen und zu beraten.