Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat die Risikoeinstufung des offenen Immobilienfonds „UniImmo: Wohnen ZBI“ für falsch erklärt. Der Anbieter ZBI Fondsmanagement GmbH darf das Produkt nicht länger mit einem Risikoindikator von 3 oder niedriger bewerben. Das Urteil könnte weitreichende Folgen für den gesamten Markt offener Immobilienfonds haben.
Die Risikobewertung offener Immobilienfonds gerät unter Druck. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat mit Urteil vom 21. Februar 2025 (Az.: 4 HK O 5879/24; noch nicht rechtskräftig) entschieden, dass die ZBI Fondsmanagement GmbH den offenen Immobilienfonds „UniImmo: Wohnen ZBI“ nicht mit einer zu niedrigen Risikokennzahl versehen darf. Konkret muss die Risikoeinstufung von 3 auf 6 angehoben werden.
Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hatte gegen die zu niedrige Risikoeinstufung des Fonds geklagt. Der entscheidende Punkt: Laut PRIIP-Verordnung muss ein Risikoindikator von 6 angegeben werden, wenn der Preis eines Finanzprodukts nicht mindestens monatlich bewertet wird. Doch bei offenen Immobilienfonds erfolgt eine Neubewertung der Vermögensgegenstände – insbesondere der Immobilien – in der Regel nur vierteljährlich.
„Das Landgericht ist der Auffassung, dass eine tägliche Berechnung des Rückgabepreises nicht ausreicht, um eine niedrigere Risikobewertung zu rechtfertigen“, erklärt Christian Palme, Anwalt bei der Kanzlei TILP.
Folgen für den Markt offener Immobilienfonds
Das Urteil könnte eine Signalwirkung für die gesamte Branche haben. Viele in Deutschland angebotene offene Immobilienfonds sind in die niedrigen Risikoklassen 1 bis 3 eingestuft. Dies vermittelt Anlegern den Eindruck, dass es sich um stabile, sichere Investments handelt. Doch das Beispiel des 'UniImmo: Wohnen ZBI' zeigt, dass das Risiko unterschätzt wird: Im Juni 2024 hatte Union Investment den Anteilspreis des Fonds um 17 Prozent herabgesetzt – ein Verlust von rund 800 Millionen Euro für die Anleger.
„Nach der PRIIP-Verordnung haften Hersteller für falsche oder irreführende Basisinformationsblätter“, erklärt Christian Herrmann, ebenfalls TILP-Anwalt. Anleger, die sich durch eine fehlerhafte Risikoeinstufung falsch beraten fühlen, könnten künftig Schadensersatzforderungen geltend machen.
Laut dem unabhängigen Finanzratgeber Finanztip besteht weiterhin ein erhebliches Abwertungsrisiko bei Immobilienfonds. Eine aktuelle Analyse zeigt, dass die Börsenkurse vieler Fonds teils deutlich unter den offiziellen Rücknahmepreisen liegen.
Finanztip-Experte Timo Halbe mahnt daher: „Nach dem Urteil sollten Anbieter von offenen Immobilienfonds ihre Risikoeinstufung dringend überdenken. Anleger brauchen eine realistische Einordnung der Risiken.“