Versicherer vs. Hausschrecken: Die Sehnsucht nach sicheren vier Prozent

Normale Anleger kaufen eine Wohnung in einem Haus. Für sich selbst oder zum vermieten. In der Regel investieren diese Menschen in eine spätere Rente aus Stein. Reiche Leute kaufen keine einzelnen Wohnungen, sie kaufen sozusagen ganze Hausnummern. Großinvestoren hingegen kaufen Straßen: Monopoly eben. Geld ist zurzeit immer noch billig zu bekommen. Weil die Staaten die Banken retten mussten, womit „die Krise“ seit 2007 bis heute als Bankenkrise erklärt ist. Und weil auch der deutsche Fiskus das Geld für die Bankensanierung nie hatte, macht Bundesfinanzminister Schäuble im Namen aller Schulden. Es bleibt ihm fiskalisch gesehen kaum anderes übrig.

Staatlich verordnete Minizinsen

Um ihren Schuldendienst klein zu halten, sorgen die Staaten für „flache“ Zinsen - billiges Geld. Bürge hierfür ist, wie es das Wort bereits nahelegt, der Bürger und dessen Steuergeld, mit dem auf lange Sicht die Staatsschulden getilgt werden. Sollen. Büßen für die Politik des billigen Geldes müssen die Anleger. Der Rest ist Geschichte: Vor allem die Lebensversicherer hadern massiv mit Minizinsen. Erst recht, seit diese den Durchschnitts-Garantiezins der Versicherer (marktweit laut GDV-Verband etwas mehr als 3,00 Prozent) unterschritten und zunehmend Sicherheiten für ihre Kunden aufbauen müssen; bekanntlich die Zinszusatzreserven.

Versicherer brauchen Rendite – Investoren brauchen nur einen Geldparklatz Also suchen die Versicherer, weil die klassische Staatsanleihe oder die Hypothek nichts mehr abwerfen, das ihre Garantien bedeckte, nach alternativen Geldanlagen. Gerne würden die Versicherer am Immobilienboom teilhaben, zumal die Preise zum Beispiel für Wohnimmobilien seit Jahren steigen. Es geht den Assekuranz-Investoren dabei weniger um einzelne Objekte, viel mehr um ganze, möglichst große Wohnungs-Portfolios. Aber bei diesen Dimensionen, Milliarden-Deals, stehen die Versicherer im Wettbewerb mit ausländischen Großinvestoren.

„Hausschrecken“

Immer öfter ziehen die Versicherer bei Groß-Transaktionen den Kürzeren gegenüber den „Hausschrecken“, wie sie in den letzten Tagen ein Versicherungs-Manager gegenüber dem Versicherungsboten bezeichnete - wohl in Anlehnung an die von ex-SPD-Chef Müntefering vormals als „Heuschrecken“ bezeichneten Hedgefonds. Seinen Namen will der Insider hier nicht geschrieben sehen. Zahlen zu Immobilien-Großtransaktionen liefern die Wirtschaftsprüfer und Unternehmensberater von Ernst & Young (EY), die den Markt für Gewerbe- und Wohn-Immobilien durchleuchtet haben.

In Europa: 55 Milliarden für Immobilien allein im ersten Quartal 2015

Eine Feststellung von EY ist: Die Assekuranzler wollen ihre Portfolios mit Anlagen aus Stein und Beton auffüllen. Das Investitionsvolumen in Steine und Erden lag für ganz Europa im ersten Quartal 2015 bei knapp 55 Milliarden Euro. Gut 23 Milliarden flossen nach Großbritannien. Auf Platz zwei rangiert Deutschland mit mehr als 9,5 Milliarden Euro, die bei Immobilien-Geschäften umgesetzt wurden. Dies berichtet das „Manager Magazin“ unter Berufung auf den internationalen Immobilien-Berater CBRE. Auch bei den Versicherern sollen die Quoten der unbeweglichen Wirtschaftsgüter - wie im Jahr 2014 - in diesem und im kommenden Jahr weiter steigen.

Versicherung: Sehnsucht nach sicheren vier Prozent

Dieses Begehr der Assekuranz vor allem nach großen Wohnungs-Portfolien will EY bei einer Befragung von 30 Versicherern ermittelt haben, die angeblich 80 Prozent des Versicherer-Immobilienvermögens repräsentieren.

Der Grund für das Handeln der Versicherer ist klar: Immobilien sind sicher und bringen, richtig gemanaged, eine bestimmte Mindestrendite. Im Schnitt vier Prozent Zins pro Jahr oder mehr wären gut. Mit dieser Rate überträfen Allianz bis Zurich-Versicherung den Mindestzins ihrer Verpflichtungen vor allem in der Lebensparte; im Zeitablauf nachhaltig, wie der Betriebswirtschaftler sagt.

Internationale Investoren brauchen keine vier Prozent

Sichere vier Prozent aus sicheren Immobilien – damit ginge ein Traum der Anlageprofis der Assekuranz in Erfüllung. Immobilien sind die „neue“ Hypothek oder die Anleihe 2.0 sozusagen - weil mit Zinsen. Das Problem bei Immobilien - aktuell und seit einigen Jahren bereits chronisch - internationale Investoren. Diese Großanleger haben zwar dasselbe Problem wie Versicherer: Beide müssen viel Geld sinnvoll anlegen.

Aber: Die Versicherer brauchen unbedingt Zinsen. Den institutionellen Großinvestoren hingegen genügen Immobilien lediglich, um am anderen Ort (Banken) Strafzinsen auf Einlagen zu vermeiden. Anders gesagt. Die „Hausschrecken“ brauchen weniger Rendite.

Versicherer bietet 12,5 Jahresmieten als Kaufpreis. Investor bietet 16

Wer weniger Rendite braucht wie die Nicht-Versicherer, kann teurer einkaufen, vulgo die Konkurrenz überbieten. In diesem Verdrängungswettbewerb um das knapper werdende Investitionsgut Immobilie haben die Versicherer immer öfter das Nachsehen. Das „Manager Magazin“ zitiert Dietmar Fischer, Partner bei Ernst & Young; "In einer großen Transaktion ging eine Versicherungsgesellschaft mit einem Erstgebot ins Rennen, das einem Kaufpreisfaktor von 12,5 entsprach", so Fischer laut MM. Weiter: "Ein Mitbieter aus dem Ausland jedoch legte von Beginn einen Kaufpreisfaktor von 16 zugrunde."

Versicherer müssen wohl draußen bleiben

Zur Erläuterung: Der Kaufpreisfaktor drückt das Vielfache der Jahres-Kaltmiete aus. Ein Objekt, welches zum Beispiel zum Kaufpreisfaktor 16 verkauft wird, kostet damit das 16-fache der Jahres-Kaltmiete. Zurück zum Beispiel oben. Ein Unterschied von Kaufpreisfaktor 12,5 zu 16 bedeutet, dass der Investor knapp ein Drittel mehr Geld auf den Tisch des Verkäufers legt als der Versicherer zu zahlen bereit oder in der Lage ist.

Versicherer müssen ihre Rendite-Ziele im Auge behalten und günstig einkaufen. Nicht-Versicherer mit Kapitalüberschuss müssen - vereinfacht gesagt - nur Strafzinsen bei der Bank vermeiden. Hält diese Markt-Konstellation an, danach sieht es aus, dann müssen Versicherer beim Monopoly um Immobilien-Großdeals wohl draußen bleiben.