Baufinanzierung - Der Muskelhypothek droht die Streichung

Baumarkt statt Bank, das war einmal. Die Geldhäuser zeigen sich vor dem Hintergrund strenger gewordener Kreditregeln ihren Kunden gegenüber immer knauseriger, falls diese selbst in den Werkzeugkasten greifen und am Häuschen mitbauen wollen. Siegfried Perini, Baufinanz-Profi aus Neuhof bei Fulda, erklärt im Versicherungsboten den neuen Rechenmodus der Banken. Zum einen müsse der Finanzprofi bei seinem Baukunden in spe im Prinzip die komplette Bauakte für das geplante Objekt, nein, nicht kopiert, sondern oft erst einmal komplett zu zusammenstellen.

Bonität braucht den Finanzprofi als Baubuchhalter

„Bezahlt wird mir als Profi, der eigentlich ,nur’ Baugeld vermittelt, diese Arbeit nicht. Die meisten Bauwilligen sind bei ihren Papieren buchstäblich weniger aufgeräumt als ihr Traum vom Eigenheim“. Neue Richtlinien - wie aktuell für Baugeld und dessen Vergabe - machen also dem Profiberater des Kunden erst einmal mehr Arbeit. Den Erfolg des Beraters als vorleistender Baubuchhalter bestimmt dabei nicht seine Sammel- und Sortierarbeit für den Kunden. Vielmehr entscheidet die Bonität des Bauherren über Wohl und Wehe seines Kredits von der Bank.

Aber damit die Bank entscheiden kann, braucht sie vorbereitetes Papier. Und im Unterschied zu früher mehr Papier. Viel mehr. Neben der klassischen Selbstauskunft im bekannten Umfang (Beruf, Familie, Einkommen) braucht die Bank bis zum Endtermin der Zinsfestschreibung hin eine „kundenindividuelle Zahlungsprognose“ desjenigen, der bei ihr Hypothekenschulden aufnehmen darf. Die erweitere Bau- und Bonitäts-Akte ist, neben den Papieren zur persönlichen Kreditwürdigkeit des Kunden, sozusagen das zentrale Instrument, nach dem die Geldhäuser die Höhe der möglichen Hypothek bemessen.

Mehr Eigenkapital – weniger Eigenleistungen

Experte Siegfried Perini erklärt das Vorgehen der Kreditinstitute an einem Beispiel. „Modernisierungen wie Bäder, Umbauten, Dach, Fenster oder Heizung werden von Banken teilweise nur noch mit kleinen Summen, etwa mit 10.000 bis 30.000 Euro pauschal, oder 75 Prozent der kalkulierten Kosten angesetzt.“ Es werde erwartet, so Perini, dass der Kunde seine Umbaukosten aus Eigenkapital selber einbringt.

Auch die „Muskelhypothek“, die Eigenleistungen, werden bei Modernisierungen „nicht mehr gern oder gar nicht als Eigenkapital eingesetzt“, schildert Perini selbst erfahrene Bankpraktiken zu jüngsten Baukrediten seiner Kunden. Der Experte vermutet, dass die Banken sich damit bewusst Reserven einbauen, um "stilles Eigenkapital", wie er es formuliert, und "Bewertungsreserven" für Notfälle zu generieren.

Schmuckstücke aus Stein nicht mehr erwünscht? Dieses strengere Vorgehen der Banken trifft Perinis Einschätzung nach „eigentlich genau die Bauherren, die aus alten Häusern durch eigenes Handanlegen Schmuckstücke machen; Leute, deren Immobilien deswegen in der Regel bessere Marktpreise erzielen.“ Anders gesagt, wirklich schöne Häuser brauchen künftig wirklich schönes, vulgo viel Eigenkapital ihres Eigners. Eigenkapital! Nicht Einkommen. Bei Letzterem spielt zudem des Nachhaltigkeit für die Geldhäuser die dominierende Rolle.

Für den Zeitraum, für den der Baukredit samt Zins festgeschrieben wird und darüber hinaus, erstellt die Bank zu ihrem Kunden, wenn er es denn werden darf, eine Zahlungsprognose. Neben der Höhe des Einkommens kommt es den Geldhäusern auch darauf an, ob der Schuldner dauerhaft, neudeutsch nachhaltig, das Einkommen in der erforderlichen Höhe erzielen kann. Zum Kreditaus können von vornherein Zeitverträge oder auch die Gebährfähigkeit von Frauen führen(!), weil deren Gehalt im Falle einer Schwangerschaft für die Hypothekenrate auszufallen droht. Auf die persönlichen Umstände des Kunden, die die Bank „einwerten“ muss, geht der Versicherungsbote im nächsten Teil dieser losen Serie zur neuen Welt der Baukredite ein.