Günstigere Finanzierungen durch finanzmathematische Methoden

Immobilien zur Privatnutzung und als Investment stehen in Deutschland weiterhin hoch im Kurs. Das Problem: Die Preise steigen und steigen. Von einer Entspannung wegen der Covid-19-Pandemie ist nicht viel zu sehen. Im vierten Quartal 2020 waren Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser im Schnitt um 8,1 Prozent teurer als ein Jahr zuvor, wie das Statistische Bundesamt Ende März berichtete. Gegenüber dem Vorquartal stiegen die Preise für Wohnungen und Häuser Ende 2020 um durchschnittlich 2,6 Prozent. Es war damit der stärkste Preisanstieg seit dem vierten Quartal 2016 mit damals durchschnittlich 8,4 Prozent.

Rolf Klein ist Gesellschafter-Geschäftsführer der NKB Neutralis Kapitalberatung GmbH mit Sitz in Krefeld. Der Dipl.Betriebsw. (FH) hat eine liechtensteinische Versicherungslösung entwickelt.Rolf KleinUnd der „Postbank Wohnatlas 2021“, für den Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) eine Kaufpreisprognose bis 2030 erstellt haben, zeigt: Am deutschen Wohnungsmarkt werden die Preise auch nach der Corona-Krise weiter steigen. Demnach ist vor allem in und um die urbanen Zentren mit weiteren Preisaufschlägen zu rechnen. In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte können Haus- und Wohnungsbesitzer davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt, heißt es.

Geringe Belastung durch Zins und Tilgung gewünscht

Das bedeutet: Trotz der für Käufer weiterhin günstigen Zinssituation kommt der Reduzierung des Gesamtaufwandes von Darlehen zur Immobilienfinanzierungen eine besondere Bedeutung zu. Investoren wollen natürlich so gering wie möglich bei einer Finanzierung durch Zins und Tilgung belastet werden. Das ist auch bei Finanz- und Versicherungsunternehmern interessant: Vermittler diskutieren regelmäßig mit ihren Mandanten über den Immobilienerwerb und entsprechende Finanzierungen. Aber wie kann das funktionieren? Ganz einfach: mit Hilfe der Finanzmathematik.

Durch ein individuelles finanzmathematisches Modell können sowohl die Dauer als auch die Kosten der Finanzierung spürbar reduziert werden. Je nach Konstellation ist eine Verkürzung der Laufzeit von bis zu fünf Jahren mit bis zu 20 Prozent weniger Gesamtkosten möglich. Das Konzept basiert auf der Erkenntnis, dass eine hybride Tilgung der kürzeste Weg ist, den Finanzierungsaufwand zu senken. Die hybride Tilgung meint die Kombination aus Annuitätendarlehen und Aktienfondssparplan mit Sondertilgungsmöglichkeit. In der Regel wird der Anfangstilgungssatz des üblicherweise eingesetzten Annuitätendarlehens auf drei bis vier Prozent vereinbart, damit das Darlehen entsprechend schnell getilgt wird. Bei der Hybridtilgung wird beispielsweise die Kombination aus zwei Prozent Anfangstilgung und der Zahlung von weiteren zwei Prozent in einen Aktienfondssparplan genutzt, sodass die gleiche monatliche Belastung gegeben ist.

Renditen werden für Sondertilgung erwirtschaftet

Der wesentliche Unterschied zwischen der annuitätischen Tilgung des Darlehens und dem Aktienfondssparplan liegt in der Rendite. Die annuitätische Tilgung ist nichts anderes als ein Sparvorgang. Die Rendite der annuitätischen Tilgung entspricht dem Zinssatz des Darlehens und der ist historisch niedrig. Die Renditen von Aktienfondssparplänen liegen deutlich höher. Das ist eine Riesenchance für Darlehensnehmer.

Warum das so ist? Der Leitindex DAX bei einem 20-jährigen Anlagehorizont erbrachte beispielsweise historisch im Mittel 8,9 Prozent Rendite pro Jahr. Bei einem derzeitigen Darlehenszinsniveau von etwa ein Prozent liegt der Renditeunterschied also bei knapp acht Prozent. Dabei wird angenommen, dass der Aktienfondssparplan zu einem undefinierten Zeitpunkt eine definierte, aber realistische Zielrendite zwischen acht und zwölf Prozent pro Jahr erwirtschaftet, aus der dann wiederum Sondertilgungen im Rahmen des Darlehensvertrags geleistet werden.

Rendite-Controlling stellt Verkauf zum richtigen Zeitpunkt sicher

Die Kernfrage dabei lautet: Bei welcher Rendite werden Fondsanteile verkauft, um damit Sondertilgungen zu leisten? Dafür ist ein professionelles Rendite-Controlling notwendig. Dabei stehen vor allem die Renditen nach Kosten im Fokus. Denn erst daraus lässt sich dann die richtige Strategie für den Einsatz eines Tilgungsersatzprodukts in Form eines Aktienfondssparplans ableiten. Beispielsweise kann der Kunde entscheiden, dass die Anteile bei einer Rendite von zum Beispiel zehn Prozent verkauft werden sollen, um die Sondertilgung zu leisten. Das laufende Rendite-Controlling führt dazu, dass das Aktienfondsdepot bei einer definierten Rendite verkauft wird und als Sondertilgung in das Darlehen fließt.

Cost-Average-Effekt sorgt für günstigeren Durchschnittspreis

Der sogenannte Cost-Average-Effekt spielt dabei eine herausragende Rolle. Bei fallenden Kursen an der Börse erhalten die Investoren mehr Fondsanteile, während sie bei steigenden Kursen eine geringere Anzahl an Fondsanteilen kaufen. Über einen längeren Zeitraum betrachtet zahlen die Anleger daher einen Durchschnittspreis für die Anteile. Das bedeutet: Der Effekt kann bei regelmäßigen Einzahlungen in einen Sparplan eine höhere Rendite einbringen als eine Einmalanlage. Durch die Verteilung einer Investition in eine Anlage über einen längeren Zeitraum wird das Problem des richtigen Einstiegszeitpunktes (Timing) auf einen Zeitraum ausgedehnt, wodurch die Folgen von Timing-Fehlern verringert werden.

Es ist sinnvoll, die Strategie von einem qualifizierten Berater auf betriebswirtschaftlicher und finanzmathematischer Basis kontrollieren und berechnen zu lassen. Das zeigt dann auch, dass nicht der günstigste Zins über die geringsten Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung entscheidet, sondern die Tilgungsrendite. Der Kundenvorteil liegt in der Ausnutzung des Renditeunterschieds zwischen der annuitätischen Tilgung und der Rendite des Aktienfondssparplans. Das Risiko liegt darin, dass die Zielrenditen des Aktienfondsparplans nie erreicht werden. Das war aber historisch nie der Fall. Finanz- und Versicherungsunternehmer können von diesem Modell in ihren Kundengesprächen profitieren und echte Mehrwerte bei der Investitions- und Finanzierungsplanung aufzeigen.