Immobilienmakler müssen für Honoraranspruch ausreichende Leistung erbringen

Ein aktueller Rechtsstreit vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf deutet darauf hin, dass eine Immobilienmakler eine ausreichende Leistung erbringen muss, um Kundinnen und Kunden ein Honorar zu berechnen. Demnach zog der Makler seine Klage zurück. Das Landgericht Mönchengladbach (Az.: 12 O 300/19) hatte in erster Instanz noch entschieden, dass Maklerlohn dann zu zahlen sei, wenn der Hauptvertrag zwischen Makler und Interessent infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande gekommen sei. Auf den Rechtsstreit macht die Kanzlei Banerjee & Kollegen in Mönchengladbach aufmerksam.

Konkret wollte ein Mandant des Maklers ein Grundstück erwerben. Der Makler hatte es aber unterlassen, dem Verbraucher Name und Anschrift des Eigentümers des zum Verkauf stehenden Grundstücks mitzuteilen. Vielmehr hatte er es dabei belassen, die Anschrift des Objekts mitzuteilen und den Interessenten aufzufordern, ihm mögliche Besichtigungstermine zu nennen. Dennoch wollte der Makler für seine Tätigkeit bezahlt werden. „Dagegen haben wir erfolgreich Berufung eingelegt. Im Revisionsverfahren hat der klagende Immobilienmakler seine Klage zurückgezogen, sodass der Verbraucher Recht erhalten hat“, sagt Manuela Müller aus der Kanzlei Banerjee & Kollegen. Sie ist auf Vertriebs- und Immobilienrecht spezialisiert. Sie vertrat den Verklagten.

Manuela Müller erklärt weiter: „Wir vertreten konsequent den Standpunkt, dass für die Begründung eines Provisionsanspruchs nach § 652 Abs. 1 BGB es regelmäßig nicht genügt, dass der Makler den Interessenten bloß auf ein Objekt aufmerksam macht und ihm dadurch die Gelegenheit eröffnet, selbst dessen Inhaber zu ermitteln und in Vertragsverhandlungen zu treten. Das Landgericht Mönchengladbach hatte ausgeführt, die Namensangabe sei entbehrlich, um Honorar verlangen zu können. Dem ist das OLG in diesem Fall nicht gefolgt, da weder der Verkäufer noch der eingeschaltete Vermögensverwalter im Objekt wohnten.“

Möglichkeit zum Abschluss eines Vertrages muss gegeben sein

Ärgerlich: ein Urteil hat das Oberlandesgericht Düsseldorf aufgrund der Klagerücknahme nicht gefällt. Müller ist jedoch davon überzeugt, dass das Oberlandesgericht Düsseldorf das erstinstanzliche Urteil aufgrund des ersichtlichen materiellen Rechtsverstoßes aufgehoben und zugunsten des Verbrauchers abgeändert hätte. „Die Rechtslage ist eindeutig. Für das Begehren von Maklerhonorar ist es verpflichtend, dass der Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags gegeben ist. Das ist im vorliegenden Fall nicht gegeben. Das konnten wir im Sinne des Verbrauchers nachweisen.“

Dieser Sachverhalt ist auch für Immobilienmakler mit Blick auf ihre Vereinbarungen und darauf beruhenden Leistungen wichtig, wie Kanzleigründer Tim Banerjee hervorhebt. Eine rechtssichere Gestaltung und Kommunikation sei im Rahmen der Dienstleistung wichtig. „Sonst kann es mehr und mehr Makler treffen, die kein Honorar erhalten, weil sie nicht die dafür notwendige Leistung erbracht haben. Das gilt es aus Sicht von Maklern natürlich zu verhindern“, so Banerjee.

Es reiche hingegen nicht aus, die Anfrage auf Abschluss eines Maklervertrages nur anzunehmen. Es heiße deutlich im Gesetz: „Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Maklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.“