Wohngebäudeversicherung: BGH fällt Grundsatz-Urteil zu Schäden in Eigentümergemeinschaften

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH), zuständig für Wohnungseigentumsrecht, wird am 16. September ein grundsätzliches Urteil fällen, das Eigentümer-Gemeinschaften von Immobilien betrifft. Dabei geht es um die Frage, ob Schäden, die innerhalb von einer Wohnung aufgetreten sind, gemeinschaftlich oder nur vom geschädigten Wohnungseigentümer zu tragen sind, wenn die Versicherung nur einen Teil erstattet. Das teilt der BGH aktuell in einem Terminhinweis mit (Az. V ZR 69/21).

Häufige Leitungswasser-Schäden

Im konkreten Rechtsstreit klagt die Miteigentümerin einer Eigentümer-Gemeinschaft, die nicht mehr bereits ist, für Schäden mit zu zahlen, die in einer anderen Wohnung entstanden sind. Die Klägerin unterhält eine fast 1.000 Quadratmeter große Gewerbefläche im Erdgeschoss des Gemeinschafts-Gebäudes. Sie müsse immer wieder sehr hohe Summe für Leitungswasser-Schäden zahlen, obwohl in ihrem Bereich nie ein solcher Schaden aufgetreten sei, klagt sie.

Die Gemeinschaft unterhält eine Gebäudeversicherung, die auch Leitungswasserschäden abdeckt. Der Versicherungsschutz besteht für das gesamte Gebäude, ohne dass zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden wird. In der Vergangenheit traten aufgrund mangelhafter Leitungen (Kupferrohre) wiederholt Wasserschäden in den Wohnungen der Beklagten auf, die sich allein im Jahr 2018 auf rund 85.000 Euro beliefen. Hier klagt die Gemeinschaft auch gegen die Firma, die die vermeintlich mangelhaften Rohre verlegt hat.

Bisher verlief die Regulierung der Schäden so, dass die Verwalterin bei einem Wasserschaden ein Fachunternehmen mit der Schadensbeseitigung beauftragt und die Kosten von dem Gemeinschaftskonto begleicht. Dabei nimmt sie auch die gemeinsame Wohngebäudeversicherung in Anspruch. Das, was die Versicherung nicht erstattet, wird dann auf die Eigentümergemeinschaft nach Miteigentums-Anteilen umgelegt. Dabei wird nicht unterschieden, ob es sich um Gemeinschafts- oder Sondereigentum handelt. Eingerechnet werden folglich auch die Wohneinheiten, die der Gemeinschaft nicht zugänglich sind und der jeweiligen Person zur Nutzung vorbehalten bleiben.

Weil die Leitungswasser-Schäden in dem Gebäude häufiger auftreten, muss mittlerweile für jeden Fall ein Selbstbehalt von 7.500 Euro gezahlt werden. Doch die Klägerin will nicht mehr für die entstehenden Kosten zahlen und verlangt, dass sie künftig nicht aufgrund des im Versicherungsvertrag vereinbarten Selbstbehalts anteilig an den Kosten für die Beseitigung von Leitungs- und Folgeschäden beteiligt wird. Sie argumentiert damit, dass die Schäden bisher ausschließlich im Sondereigentum der beklagten Miteigentümerin auftraten und in ihrer Einheit bisher kein solcher Schaden zu begleichen gewesen sei. Für das austretende Leitungswasser seien die Baumängel in der Wohnung der Miteigentümerin verantwortlich.

Sowohl vor dem Amtsgericht Köln als auch dem Landgericht Köln blieb die Klage bisher erfolglos: Sie wurde abgewiesen. Doch die Klägerin ging in Revision. Laut Landgericht sei fraglich, ob es ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, die Verteilung des Selbstbehalts von dem Bereich abhängig zu machen, in dem der Schaden entstanden sei. Für Schäden am Gemeinschaftseigentum müsse insgesamt die Gemeinschaft aufkommen. Zudem sei zu beachten, dass die Wohnungseigentümer, anders als dies bisher praktiziert werde, Schäden im Sondereigentum selbst beseitigen müssten und die Gemeinschaft lediglich zur Unterstützung bei der Abwicklung des Versicherungsfalles verpflichtet sei. Die Gemeinschaft müsse daher über die Verteilung des Selbstbehalts erst entscheiden, wenn sie von einem Sondereigentümer in Anspruch genommen werde.

Die obersten Richterinnen und Richter tendieren nun dazu, es für rechtmäßig zu erklären, dass die Kosten für die Schäden auf alle Eigentümer umgelegt werden dürfen, berichtet die Deutsche Presse-Agentur (dpa). Von den im Gegenzug niedrigeren Versicherungsbeiträgen profitierten schließlich ebenfalls alle, sagte die Vorsitzende Bettina Brückner in Karlsruhe.