Immobilienquote der Versicherer erreicht Rekordwert
Die Versicherer setzen bei ihren Investments nach wie vor auf Immobilien. Der Anteil von Immobilien am Anlageportfolio liegt nun bei 13 Prozent und hat sich gegenüber dem Vorjahr erhöht. Damit hat die Immobilienquote einen historischen Höchststand erreicht. Doch aufgrund des sich verändernden Marktumfeldes könnte eine Trendumkehr bevorstehen.
Die deutschen Versicherer investieren nach wie vor große Teile ihres Portfolios in Immobilien. Die Immobilienquote der Assekuranz ist auch im vergangenen Jahr weiter gestiegen, sodass sie aktuell bei rund 13 Prozent liegt: ein Plus von 0,9 Prozent gegenüber 2022. Das ist Ergebnis des „Trendbarometers Immobilienanlagen der Assekuranz“, für das EY Real Estate im Mai und Juni eine Umfrage unter 32 Versicherungsunternehmen durchgeführt hat. In den letzten Jahren ist die Immobilienquote der Versicherer beständig gestiegen. Noch im Jahr 2013 lag sie bei lediglich sieben Prozent.
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„Versicherungen haben mit Blick auf Immobilien einen sehr langfristigen Anlagehorizont und stützen mit ihrer Eigenkapitalstärke den derzeit fragilen Markt. Obwohl sie sinkende Gesamtrenditen antizipieren, sehen sie nach wie vor von Desinvestitionen im großen Stil ab und kaufen teils selektiv zu“, sagt Jan Ohligs, Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. „Unvermindert steht die Cashflow-Rendite, also laufende Einnahmen aus Mieterträgen, für die Versicherer im Vordergrund. Problematisch dürfte die Lage nur werden, falls sich der Rendite-Spread zu risikolosen Anlagen auch langfristig nicht wieder erhöhen sollte.“
Aktuell deutet sich jedoch eine Trendumkehr an. Während der Trend zu mehr Immobilien im Anlageportfolio bereits seit 14 Jahren anhält, wollen derzeit nur noch 14 Prozent der Versicherer ihre Immobilienquote weiter erhöhen. 2022 hatte noch gut die Hälfte der Befragten entsprechende Absichten bekundet. Mehr als jeder vierte Versicherer (26 Prozent) will die Quote reduzieren, die Mehrheit (68 Prozent) will sie stabil halten.
Sinkende Rendite-Erwartungen bei Immobilien
Tatsächlich sind die Rendite-Erwartungen der Versicherer bei Immobilien deutlich gesunken: bei direkten Anlagen von 4,5 Prozent im Vorjahr auf nun 3,8 Prozent, bei indirekten Anlagen von 5,5 auf 4,2 Prozent. Mehr als die Hälfte des Immobilienbestandes (52 Prozent) wird von den Versicherern direkt gehalten: Sie sind folglich stark vereinfacht unmittelbares Eigentum der Gesellschaft und werden nicht über eine Zweckgemeinschaft wie z.B. Spezialfonds finanziert.
Der Direktbestand bleibt dabei für 57 Prozent der Befragten die präferierte Anlageform. Im indirekten Bereich überholen geschlossene Fonds mit 72 Prozent (2022: 52 Prozent) nun die offenen Immobilienfonds mit 24 Prozent (2022: 53 Prozent). Beliebt bleiben auch alternative Immobilieninvestments wie Debt-Fonds (40 Prozent) oder Private-Equity-Gesellschaften (31 Prozent). Projektentwicklungen nehmen hingegen deutlich ab: von 45 Prozent im Vorjahr auf nun nur noch 14 Prozent.
Logistik und Erneuerbare Energien stehen im Fokus der Versicherer
Bei den Nutzungsarten der Immobilien verlieren Wohnimmobilien an Attraktivität. Standen sie im Vorjahr bei 95 Prozent der Versicherer im Fokus, so sind es in diesem Jahr nur noch 68 Prozent. Damit werden sie von Logistikimmobilien überholt, die für 77 Prozent der Versicherer interessant sind. Investments in die Infrastruktur sind für 64 Prozent der Versicherer ein wichtiger Fokus, Bürogebäude für 52 Prozent. Ebenfalls eine attraktive Asset-Klasse bilden die Erneuerbaren Energien, die bereits bei 70 Prozent der Versicherer im Fokus stehen. Gesundheitsimmobilien sind für jeden zweiten Befragten (50 Prozent) interessant, Investments in Gebäude des Einzelhandels für 34 Prozent und Hotels für 18 Prozent.
Bei der Frage, wo sich die Immobilien befinden, schauen die Versicherer immer häufiger ins Ausland. Nordamerika wird von den Versicherungen bereits seit dem vergangenen Jahr präferiert und liegt nun bei 59 Prozent der Befragten im Investmentfokus (2022: 55 Prozent). Europa hingegen büßt weiter an Attraktivität ein – und zwar spürbar: Wollte 2022 immerhin noch jede zweite Versicherung hier investieren, so sind es in diesem Jahr nur noch 39 Prozent. Sogar Asien und Ozeanien erfahren mit 41 Prozent derzeit mehr Zuspruch.
„Unter Versicherungen dominiert die Perspektive, dass der deutsche und europäische Markt noch nicht ausreichend adäquate Ankaufsmöglichkeiten bereithält. Das liegt unter anderem an den langen Bewertungszyklen, die eine schnellere Marktanpassung und damit Preisfindung erschweren. In den USA sind die Märkte beispielsweise schon weiter, was allerdings auch auf baldige Anpassungen hierzulande hoffen lässt, die die Transaktionsstarre lockern“, sagt Christoph Haub, Direktor bei EY Real Estate und ebenfalls Studienautor.
Und wie sieht es beim Thema Nachhaltigkeit aus? Bei 95 Prozent der befragten Versicherer werden Klimarisiken und transitorische Risiken bereits in der Portfoliostrategie berücksichtigt. 90 Prozent sehen eine größere Handlungsnotwendigkeit, ihre Immobilienbestände energetisch zu erneuern. Davon verspricht man sich auch finanzielle Vorteile: Laut 89 Prozent der Versicherer zahlen sich nachhaltige Immobilieninvestments nicht nur hinsichtlich der ökologischen Effekte aus, sondern auch finanziell beim Wiederverkauf. „Das Gros der Versicherer hat die Notwendigkeit der nachhaltigen Transformation erkannt. Dafür wollen viele selbst Hand anlegen und ihre Immobilien entsprechend sanieren. Nur rund jeder fünfte Befragte fasst Portfoliobereinigungen ins Auge“, sagt Ohligs.
