Neue Abschreibemöglichkeiten für Immobilieninvestments nutzen

In Deutschland werden 2023 laut einer Studie mehr als 700.000 Wohnungen fehlen - besonders Sozialwohnungen und günstige Wohnungen. Zu diesem Ergebnis kommt eine von dem Bündnis beauftragte Studie des Pestel-Instituts und des Bauforschungsinstituts ARGE. Dies sei das größte Wohnungsdefizit seit mehr als 20 Jahren. Dazu hieß es zu Anfang des Jahres: „Bundesweit gebe es derzeit noch rund 1,1 Millionen Sozialwohnungen. Ende der 1980er-Jahre seien es noch rund vier Millionen gewesen. Mehr als elf Millionen Mieterhaushalte hätten in Deutschland Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein und damit auf eine Sozialwohnung.“

Sebastian Loosen ist Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Partner der multidisziplinären Kanzlei WWS Wirtz, Walter, Schmitz & Partner mbB.Kanzlei WWS Wirtz, Walter, Schmitz & Partner mbB

Sonderabschreibung für Neubauprojekte reaktiviert

Die Bundesregierung hatte sich schon vor einigen Jahren auf die Fahne geschrieben, den Mietwohnungsneubau zu fördern. Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vom 4. August 2019 wurde daher eine neue Sonderabschreibung für die Herstellung neuer Mietwohnungen in § 7b des Einkommensteuergesetzes eingeführt. Die Sonderabschreibung in Höhe von jährlich fünf Prozent kann über einen Gesamtzeitraum von vier Jahren zusätzlich zur linearen Absetzung für Abnutzung in Anspruch genommen werden.

Diese Sonderabschreibung war für Neubauprojekte mit Bauantrag beziehungsweise Bauanzeige ab 2022 ausgelaufen, wurde zuletzt aber mit dem Jahressteuergesetz 2022 wieder eingeführt. Ab 2023 können damit Neubauprojekte wieder verbessert abgeschrieben werden, bei denen der Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2027 gestellt worden ist. Neubauprojekte mit Bauantragstellung beziehungsweise Bauanzeige in 2022 fallen somit nach wie vor aus der Förderung des § 7b EStG heraus.

Anschaffungs- und Herstellungskosten dürfen 4.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen

Zugleich ist die Sonderabschreibung an die Einhaltung bestimmter Gebäudeeffizienzvorgaben gekoppelt. Die neu errichtete Wohnung muss somit in einem Gebäude liegen, das die Kriterien für ein sogenanntes Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse/Effizienzgebäude-Stufe 40 erfüllt und dies durch das „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) nachgewiesen wird. Die Kennzahl 40 gibt an, dass das Effizienzhaus nur 40 Prozent Primärenergie (also die von noch nicht weiterbearbeiteten Energieträgern stammende Energie) benötigt, verglichen mit einem Referenzgebäude (nach Gebäudeenergiegesetz). Zudem liegt der Transmissionswärmeverlust bei nur 55 Prozent des Referenzgebäudes. Der bauliche Wärmeschutz ist somit um 45 Prozent besser. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten dürfen zudem 4.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. In der früheren Regelung lag diese Baukostenobergrenze noch bei 3.000 Euro. Als Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung darf maximal ein Betrag von 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt werden (damals 2.000 Euro).

Höhere lineare Abschreibung von neuerrichteten Immobilien

Eine interessante Entwicklung gibt es auch bei der linearen Abschreibung von Immobilien. Vermietete Immobilien im Privatvermögen, die ab 2023 fertiggestellt werden, können mit jährlich drei Prozent abgeschrieben werden (lineare Absetzung für Abnutzung, kurz AfA). Bei Fertigstellung vor 2023 gilt ein AfA-Satz von zwei Prozent. Alte Gebäude mit Baujahren vor 1925 lassen sich mit 2,5 Prozent abschreiben. Sofern sich die Immobilie im Betriebsvermögen befindet und nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, gilt für Baujahre ab 1985 einheitlich ein AfA-Satz von drei Prozent (bei Baubeginn oder Kauf vor 2001: vier Prozent). Vom Gesetz her wird also – je nach Fallgestaltung – eine typisierte Nutzungsdauer eines Gebäudes von 25, 33, 40 oder 50 Jahren angenommen. Die festen AfA-Sätze müssen unabhängig vom tatsächlichen Alter des Gebäudes angewandt werden. Sie gelten auch für erworbene Bestandsimmobilien.

Abschreibungen verringern die Investitionskosten

Die höhere Abschreibung bei Immobilien führt also zu niedrigeren Steuern und dadurch zu einer gesteigerten Rendite eines Investments. Oder anders gesagt: Durch die jährlichen Abschreibungsbeträge, die den Gewinn reduzieren, verringert sich somit auch die Steuerbelastung durch die gewinnabhängigen Steuern. Und durch die Möglichkeit, die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Gebäude schneller steuerlich abzuschreiben, können sich die Investitionskosten für den Bau von Mietwohnungen mit bezahlbarem Wohnraum verringern. Es empfiehlt sich dabei grundsätzlich, einen Steuerberater oder eine Steuerberaterin zu konsultieren, um sicherzustellen, dass die Abschreibung korrekt und rechtmäßig durchgeführt wird und alle relevanten steuerlichen Vorteile genutzt werden.