Versicherungsbote: Die Preise von Wohngebäudeversicherungen steigen - aufgrund von Inflation, gestiegenen Handwerker- und Materialkosten und zunehmenden Extremwetterereignissen. Viele Versicherer reagierten in den letzten Monaten mit Beitragsanpassungen. Können Sie uns einen Einblick geben, wie sich die Policen derzeit verteuern - und wohin könnte es noch bei den Preisen gehen?

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Nico Streker: Die Wohngebäudeversicherung ist neben der Kfz-Versicherung nach wie vor das Sorgenkind der deutschen Versicherungsbranche. Die Zahlen des GDV für das GJ 2022 zeigen es wieder ganz deutlich: Die Gebäudeversicherung kommt nicht aus den roten Zahlen heraus. Die CR-Quote (Combined Ratio) lag 2022 trotz Rekordeinnahmen von rund 10 Mrd. Euro bei 106%.

Mit Beitragsanpassungen zwischen 15% und 30% reagierten die Gebäudeversicherer daher zum Jahresanfang auf den deutlich gestiegenen Schadenbedarf im Bestand. Speziell ältere und schadenbelastete Verträge wurden rigoros saniert oder nach einem Schadenfall gekündigt. Aber auch die Tarife für das Neugeschäft wurden in den letzten Jahren neu kalkuliert - häufig verbunden mit gezielten Umstellungsaktionen in die neuen Tarifwelten.

Die Baupreise in Deutschland sind auch in diesem Jahr weiter gestiegen – wenn gleich nicht mehr so stark wie im vergangenen Jahr. Während der sogenannte Anpassungsfaktor für 2023 noch um 14,7 Prozent stieg, beträgt der Anstieg für 2024 laut GDV nur noch 7,5 Prozent. Dieser Wert wirkt sich zur jeweiligen Fälligkeit auf die Höhe der Prämien in der Wohngebäudeversicherung aus. Diese werden jährlich an die Baupreis- und Lohnkostenentwicklung angepasst, um den tatsächlichen Kosten für die Reparatur oder Wiedererrichtung eines Gebäudes gerecht zu werden.

Ein Ende ist also noch nicht in Sicht, zumal ich vermute, dass einige Versicherer zusätzlich zur Indexanpassung noch weitere schadenbedingte Beitragsanpassungen im Bestand nachholen müssen, um ihre Schadenquoten in den Griff zu bekommen.

Die Versicherungswirtschaft warnt angesichts zunehmender Extremwetterereignisse wegen des Klimawandels, bestimmte Risiken könnten regional künftig nicht mehr versicherbar sein und die Beiträge für Elementarschutz könnten sich verdoppeln. Aus Ihrer Sicht ein realistisches Szenario? Wie kann hier mittels Alternativen gegengesteuert werden?

Ja, es ist zumindest nicht unrealistisch, dass einige Versicherer in Zukunft zurückhaltender zeichnen bzw. es in Überschwemmungsgebieten und gewissen Starkregengefährdungsklassen zu Kapazitätsengpässen kommt. Auch der vor einigen Tagen kommunizierte Naturgefahrenreport des GDV zeigt alarmierende Zahlen auf: Die deutsche Versicherungswirtschaft hat in den vergangenen 50 Jahren deutlich mehr als 200 Milliarden Euro für die Beseitigung von Schäden geleistet, die durch Naturkatastrophen ausgelöst wurden.

Angesichts der Zunahme extremer Wetterlagen stellt sich für viele Versicherer die Frage, ob sie langfristig alle Schäden durch Naturgefahren wie Überschwemmungen noch versichern können, da hier die Möglichkeiten, das Risiko zu beeinflussen, begrenzt sind. Es gibt, lokal begrenzt, sehr hohe Einzelschäden und eine hohe Stückzahl an Überflutungen. Im Ernstfall ist die Solidargemeinschaft nicht mehr gegeben und das widerspricht im Grunde dem Versicherungsprinzip.

Neben ausreichendem Versicherungsschutz braucht es daher unbedingt mehr Aufklärung auf allen Ebenen, mehr private Risikoprävention und Klimafolgenanpassung, zum Beispiel im Baurecht. Dazu gehört auch klimaangepasstes Bauen und energetisches Sanieren, ein Baustopp in ausgewiesenen Überschwemmungsgebieten und eine Verringerung der Flächenversiegelung in den Städten.

Wegen der zunehmenden Starkregengefahr sind auch die Immobilienbesitzer gefordert, mehr für die eigene Prävention zu tun. Wer neu baut, sollte Schutzmaßnahmen gegen mögliche Überschwemmungen mit einplanen und zugleich möglichst viele Flächen erhalten, auf denen Wasser versickern kann. Mit einer aktuellen Informationsoffensive macht die Landesregierung in Schleswig Holstein z.Zt. auf die Folgen von extremen Wetterereignissen wie Starkregen aufmerksam.

Da Starkregenereignisse häufig spontan auftreten und nicht präzise vorhergesagt werden können, bleibt in der Regel kaum Zeit, um kurzfristige Schutzmaßnahmen zu treffen. Umso wichtiger ist es, Immobilien durch bauliche Vorsorge dauerhaft „wasserstark“ zu machen. Hier können Vermittler als „Risikomanager“ unterstützen und einen Mehrwert bieten.

Zur individuellen Vorsorge gehört aus meiner Sicht immer auch Eigenverantwortung – sprich, sich über das eigene Elementarrisiko umfassend zu informieren und Maßnahmen zu ergreifen, damit es erst gar nicht zu einem (Groß-)Schaden kommt. Nur so wird Versicherungsschutz für die Menschen in Deutschland in Zukunft flächendeckend bezahlbar bleiben.

Sie werfen der Branche vor, dass sie nur mit Beitragsanpassungen auf steigende Kosten reagiert, alternative Lösungen aber außer Acht lässt, mit denen die Prämien stabilisiert werden könnten. Wie könnten denn solche alternative Lösungen aussehen – und weshalb senken sie die Kosten?

Dass höhere Beiträge allein noch keine Antwort für einen gesunden Geschäftsverlauf sind, zeigt die aktuelle Lage der Kfz-Versicherer. Auch in der Wohngebäudesparte haben die Prämienanpassungen der letzten 20 Jahre zu keiner verbesserten Ertragslage auf Versichererseite geführt.

Die Erkenntnis, dass die Baukosten seit Jahren im Rahmen der Inflation steigen, ist ebenfalls nicht neu. Seit 2012 haben Immobilienbesitzer von durchschnittlich 70% Wertzuwachs profitiert. Diese Wertentwicklungen haben nicht nur Bestandsimmobilien verzeichnet, sie gilt auch für Neubauten. Die Versicherer haben aus meiner Sicht in der Vergangenheit zu wenig in alternative Lösungen, wie z.B. in Schadenprävention und ein aktives Schadenmanagement investiert, um der Kostendynamik langfristig entgegenzuwirken.

Ehrlich gesagt bin ich schon erstaunt, mit wie wenig strategischem Weitblick derzeit über nachhaltige Ansätze und neue Technologien mit uns und den Kunden gesprochen wird. Dabei sind viele Kunden offen für moderne Schadenverhütungsmaßnahmen, wie z.B. einem smarten Wassersicherheitssystem.

Obwohl das Thema Nachhaltigkeit und ESG-Kriterien in der Versicherungsbranche seit einigen Jahren ganz oben auf der Agenda stehen, sind diese Kriterien im Kerngeschäft der Gebäudeversicherung noch nicht überall angekommen. Eine echte Nachhaltigkeitsstrategie für stabile Wohngebäudetarife scheint bis dato kein Versicherer zu haben.

Mit Blick auf die anstehende Renovierungswelle für die energetische Sanierung von Wohngebäuden, welche derzeit auf Deutschland zurollt, wäre der Zeitpunkt für Versicherer und Vermittler ebenfalls günstig, mit ihren Gebäudekunden ins Gespräch zu kommen, um eine geplante energetische Sanierung aktiv zu begleiten – immerhin sprechen wir von rd. 17 Millionen Gebäude, die auf Sicht von den EU-Regularien und Maßnahmenpaketen in den nächsten Jahren betroffen sind.

Hinzu kommt: Umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen können die Qualität des Risikos verbessern bzw. die Schadeneintrittswahrscheinlichkeit senken, wovon Versicherer zusätzlich profitieren. Im Rahmen einer neuen Studie haben SkenData und MSK die Portfolios von 20 Gebäudeversicherern beleuchtet. Wie die Analyse zeigt, weisen Gebäude mit besseren Energieeffizienzklassen eine niedrigere Schadensbelastung auf – wobei die Energieeffizienzklasse stark mit dem Alter der Gebäude korreliert. Es müsste also im Interesse der Assekuranz sein, genau diese Bestandsobjekte in den Fokus zu nehmen.

Im Schadenfall ergeben sich in Zukunft aber auch ganz neue Herausforderungen für die Versicherer. Gebäudeeigentümer möchten nach einem Schaden die Energieeffizienz ihres Gebäudes verbessern – und müssen dies bald auch. Damit steigen die Erwartungen an Versicherer über die reine Schadenregulierung hinaus.

Ersetzt im Falle eines Brandes z.B. die Versicherung die verbaute nachhaltige Dämmung des Daches? Oder fördert die Versicherung nach einem aufgetretenen LW-Schaden den Ersatz mit nachhaltigen Materialien? Einen Schaden nachhaltig reparieren zu lassen, etwa durch eine verbesserte Dämmung oder dreifach verglaste Fenster, kostet Geld.

Im Kontext der Schadenregulierung wächst also auch der Kundenanspruch. Diese Regulierung soll schnell, unkompliziert, transparent und zukünftig auch nachhaltig sein.

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Ich bin davon überzeugt, dass, um der allg. Schadenentwicklung – insbesondere in der Leitungswasserversicherung – und den zukünftigen Beitragssteigerungen entgegenzuwirken, der Schadenprävention - auch unter Nachhaltigkeitsaspekten - eine immer größere Bedeutung zukommen wird. Versicherer sollten aus meiner Sicht künftig viel mehr im Bereich der Schadenverhütung agieren, anstatt nur nach einem Schadenfall zu reagieren und sich auf die Regulierung zu beschränken.

„Unabhängig von der künftigen gesetzlichen Regelung interessieren sich schon heute viele Hausbesitzer für das Heizen mit erneuerbaren Energien“

Warum scheuen die Versicherer aus Ihrer Sicht diese Alternativen? Es müsste doch auch in ihrem Interesse liegen, alles zu tun, um Kosten zu senken.

Zum einen glaube ich, dass sich viele Versicherer derzeit zunehmend mit einer neuen technologie- und datengetriebenen Welt konfrontiert sehen – eine Situation, auf die sie ganz unterschiedlich reagieren. Wer wettbewerbsfähig bleiben will, muss sich konsequent und ganzheitlich mit der digitalen Transformation auseinandersetzen. Das kostete Zeit und Ressourcen, welche an anderer Stelle fehlen. Und natürlich werden sowohl die Investition in technische Präventionsmaßnahmen als auch ein Aufbau von internen Handwerkernetzwerken (finanzielle) Ressourcen binden. Langfristig könnte damit allerdings die Kostenentwicklung gebremst werden.

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Auf der anderen Seite beobachten wir nach wie vor einen intensiven Wettbewerb in der Wohngebäudesparte. Gestiegene Transparenz (z.B. durch Vergleichsportale), erhöhte Preissensibilität der Kunden und der Eintritt von neuen Anbietern haben den Wettbewerbsdruck nochmals deutlich erhöht.

Sie beraten auch zum Thema Cyberrisiken. Durch Smart-Home-Anwendungen werden auch Wohnungen zu verknüpften Netzwerken, bei denen durch Hacker oder Fehlanwendungen hohe Schäden entstehen können. Klassischerweise sind viele der Risiken im Rahmen einer Hausratpolice abgesichert. Welche Risiken lauern denn mit Blick auf Smart Home bei der Absicherung von Wohngebäuden? Reicht hier der Schutz durch eine „klassische“ Wohngebäude-Police aus?

Ein digital vernetztes, "intelligentes" Zuhause kann mehr Sicherheit bieten und Kosten sparen, birgt aber auch einige Risiken.

Die Sorge, das Smart Homes zum Einfallstor für Hacker werden, ist nicht ganz unbegründet. Smarte Geräte sind ständig mit dem Internet verbunden. Viele smarte Geräte sind mit unsicheren und nicht änderbaren Herstellerpasswörtern ausgestattet oder bekommen nach kurzer Zeit kein Sicherheits-Update mehr. Cyberkriminelle könnten mit Schadsoftware in Smart Home-Systeme eindringen und sich Zugriff auf sämtliche Geräte im Heimnetz ermöglichen.

Für den Versicherungsschutz gilt in der Regel: Mit dem Gebäude fest verbaute Elemente eines Smart Home-Systems sind über die Wohngebäudeversicherung abgesichert, alle anderen mobilen Geräte über die Hausratversicherung. Bei einer Modernisierung und Nachrüstung mit einem Smart Home-System sollte die Versicherungssumme gegebenenfalls angepasst werden.

Wärmepumpen sind ein aktuell viel diskutiertes Thema - und sollen künftig standardmäßig verbaut werden, wenn es nach der Bundesregierung geht. Diese können geklaut werden und befinden sich typischerweise außerhalb des Gebäudes. Wie sind Schäden an Wärmepumpen aktuell im Rahmen der bestehenden Bedingungswerke abgesichert? Worauf gilt es zu achten - und wo lauern Deckungslücken?

Hierzu liest man in den Newslettern der Versicherer ja fast täglich, worauf es beim passenden Versicherungsschutz ankommt. Fakt ist, Wohngebäude werden immer nachhaltiger und sparen immer mehr Energie. Wärmepumpen sind ein zentraler Schlüssel zur Dekarbonisierung des Gebäudesektors - sowohl in Neubauten, als auch mit Bestand.

Unabhängig von der künftigen gesetzlichen Regelung und den Fördermöglichkeiten interessieren sich schon heute viele Hausbesitzer für das Heizen mit erneuerbaren Energien. Wärmepumpen wurden im Jahr 2022 in mehr als der Hälfte der neu gebauten Einfamilienhäuser als primäre Energiequelle geplant und verbaut. Folge davon sind spürbare Mehrkosten beim Neubau, welche im Schadenfall berücksichtigt werden müssen.

Grundsätzlich gilt: In der Wohngebäudeversicherung ist das gesamte Gebäude inkl. aller fest eingebauten Gegenstände versichert, also auch Heizungsanlagen im Gebäude.

Bei Wärmepumpen, die der Versorgung des Hauses dienen, unterscheiden die Versicherer i.d.R. nicht, ob die Wärmepumpe fest mit der Fassade verbunden ist oder ob diese im Hof oder Garten montiert ist. Allerdings sind diese im Rahmen der Gebäudeversicherung nur gegen die benannten Gefahren versichert. Einfacher Diebstahl ist hier erstmal ausgeschlossen, kann jedoch über optionale Bausteine gegen Zuschlag mitversichert werden.

Bei bestehenden Verträgen, wenn etwa eine Wärmepumpe oder PV-Anlage eingebaut wird, sollten Hausbesitzer ihren Gebäudeversicherer informieren, die Anlage in den Vertrag einschließen und in der Versicherungssumme berücksichtigen, damit es im Schadenfall zu keiner Unterversicherung kommt.

Wichtig ist: Zusatzdeckungen, unabhängig davon, ob als Baustein im Rahmen der Gebäudeversicherung oder als separater Vertrag, haben oftmals Obliegenheiten (z.B. Wartung), Selbstbehalte und mögliche Begrenzungen in der Höchstentschädigung. Hierauf sollten Makler bei der Beratung achten, damit es nach einem Schadenfall zu keinem bösen Erwachen kommt.

Sie sind als Versicherungsmakler nah am Kunden. Die Debatte um das neue Heizungsgesetz, wonach der Einbau neuer Öl- und Gasheizungen verboten werden soll, wurde teils polemisch geführt, der Boulevard dichtete es in „Heiz-Hammer-Gesetz“ um. Sehen Sie mit Blick auf dieses Gesetz auch einen zusätzlichen Beratungsanlass für Versicherungs- und Finanzierungsfragen, der über die bloße Absicherung der Anlagen hinausgeht? Sollten Maklerinnen und Makler aktiv auf die Kundschaft zugehen?

Gebäudeeigentümer lernen durch die gegenwärtige Debatte die Wirkung von ESG-Kriterien kennen. Wer heute eine Finanzierung oder Fördermittel braucht oder sein Gebäude verkaufen will, muss einen Nachweis in Form eines Energieausweises darüber erbringen. Eine veraltete Heizungsanlage oder eine ungenügende Dämmung führen heute schon zu schlechteren Verkaufspreisen. Ineffiziente Gebäude erhalten nachweislich schlechtere Konditionen für eine Finanzierung. Das neue GEG enthält Vorgaben zur Heizungs- und Klimatechnik sowie zum Wärmedämmstandard und Hitzeschutz von Gebäude. Aber auch die EU fordert im Rahmen der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) neue Standards. Was das genau für Eigentümer bedeutet, wird zur Zeit in Brüssel zwischen Vertretern des Europäischen Parlaments und der EU-Mitgliedstaaten entschieden.

Eine nachhaltige Gebäudeversicherung kann bei Kunden eine höhere Nachfrage erzeugen. Insbesondere jüngere Kunden setzen vermehrt auf nachhaltige Produkte und Dienstleistungen. In einer Langzeit-Studie der R&V, wo es um die Ängste der Deutschen geht, ist unter den jüngsten Befragten der Klimawandel die Top-Angst.

Hinzu kommt: Wer sein Haus umfangreich saniert, steigert damit auch den Wert der Immobilie. Der Einbau einer Solaranlage oder einer Wärmepumpe verändert nicht nur das Risiko, sondern hat auch direkten Einfluss auf die Versicherungssumme und rechtfertigen damit am Ende einen höheren Beitrag.

Daher empfehlen wir allen Vermittlern, nah am Kunden zu sein und diese Vorhaben aktiv zu begleiten - z.B. mit einem Sanierungsfahrplan zu Beginn, einer Wertermittlung nach der Sanierung oder bei der Planung einer Solaranlage, welche es zu versichern gilt. Wenn die Hausbank oder ein anderer Berater im Rahmen einer Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen ins Spiel kommt, droht ggf. der Verlust des Mandates, daher sollten Vermittler auch aus Wettbewerbsschutz nicht tatenlos zuschauen.

ASSPICK Partnern bieten wir schon heute – in Kooperation mit SkenData – die Möglichkeit, online eine schnelle integrierte Gebäudewertermittlung inkl. Energieausweis und Sanierungsfahrplan vorzunehmen.

Sie warnten in einem Facebook-Beitrag, dass sich eine schlechte Energiebilanz von Gebäuden nicht nur negativ auf die Bewertung von Gebäuden auswirkt -was zu erwarten ist-, sondern auch Nachteile bei der Finanzierung einer Immobilie über einen Bankkredit mit sich bringen kann. Haben Sie Beispiele, wie sich das konkret auswirkt? Sollten Makler und Finanzanlagenvermittler derartige Gesichtspunkte in ihre Beratung einbeziehen?

Der Gebäudesektor ist der schlafende Riese beim Klimaschutz und das obwohl mehr als ein Drittel der Emissionen in der EU durch Gebäude verursacht werden.

Für das Erreichen der europaweiten Klimaziele (Klimaneutralität bis 2050 in der EU und 2045 in Deutschland) müsste der Gebäudesektor bis 2045 nahezu klimaneutral werden – und die Zeit dafür drängt. Denn Gebäude haben lange Lebenszyklen von über 40 Jahren, das heißt, was heute gebaut oder saniert wird, muss eigentlich bereits den Klimazielen für 2045 entsprechen. Aus Europa werden derzeit weitere Vorgaben für den Gebäudebestand erwartet. Ziel ist es, für die sog. „worst performing buildings“ die Sanierungspflichten auszuweiten. Deutschland hingegen favorisiert den Quartiersansatz als Alternative zu einem technischen Sanierungszwang für einzelne alte Wohnhäuser.

Darauf sollten sich alle Vermittler - unabhängig davon, ob Makler, Finanzanlagenvermittler oder Immobiliendarlehensvermittler, kurzfristig einstellen und konzeptionell vorbereiten. In diesem Bereich scheinen in den kommenden Jahren deutliche Wachstumsimpulse möglich.

Ein Energieausweis, oder auch Energiepass, vermittelt ein Bild vom energetischen Zustand eines Wohngebäudes und ist Pflicht beim Immobilienverkauf und bei einer Neuvermietung. Aber auch Banken prüfen die Energiebilanz im Rahmen der Finanzierung und Beantragung von Fördermitteln.

Wir empfehlen diese neuen Anforderungen im Rahmen der Beratung zu begleiten und anzusprechen. So helfen Sie aktiv mit, klimagerechte Maßnahmen umzusetzen, bieten ihren Gebäudekunden einen Mehrwert über die „normale“ Beratung hinaus und machen ihren Gebäudebestand ganz nebenbei noch klimafit.

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Hintergrund: Der Text erschien zuerst im neuen kostenfreien Versicherungsbote Fachmagazin 02-2023. Das Magazin kann auf der Webseite beim Versicherungsbote bestellt werden.

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