Immobilien als Kapitalanlage: Dos and Don'ts für Versicherungen

Die Zeiten ewig steigender Preise bei minimalen Finanzierungskonditionen sind auf absehbare Zeit vorbei. Verschärfend kommt hinzu, dass nicht nur die Bauzinsen massiv gestiegen sind – sondern sich zugleich im Zuge der Energieverteuerung auch die Preise für nahezu alle Baumaterialien extrem erhöht haben. Viele mittelständische Projektierer sind bereits in die Knie gegangen.

Ist die Immobilienwirtschaft vor dem Kollaps? Die Antwort: nein. Dafür ist gerade die Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland über Jahre zu groß. Drei Dos and Don'ts für Immobilien-Kapitalanleger von Versicherungen.

Don´t 1: Kein zu hoher Gewerbeanteil 



Der Anteil von Gewerbeimmobilien im Portfolio von Versicherern ist traditionell hoch. Daraus sollte jedoch nicht ein unumkehrbarer Automatismus der Versicherer werden.
Denn die konjunkturellen Aussichten sind unsicher - und Großprojekte auch. Hinzu kommt als wesentliche Gegenbewegung der anhaltende Trend zum Homeoffice: Stand heute ist gerade mal die Hälfte der Büroflächen hierzulande besetzt. Damit benötigen die Unternehmen tendenziell immer weniger teure Büroflächen in den Innenstädten.

Don´t 2: Standorte außerhalb der A-Städte nicht überbewerten



Vor dem Hintergrund der massiven Preissteigerungen in den A-Städten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln und Stuttgart haben immer mehr Investoren in den vergangenen Jahren auf B-Städte wie Essen, Duisburg, Potsdam, Kiel oder Augsburg gesetzt. Hier stiegen auch 2023 die Bruttomietrenditen. 

Viele Investitionen haben sich dort in den vergangenen Jahren gut entwickelt. Aber es bleibt dabei: Ein B ist kein A. Die Anbindung - etwa an das Bahnnetz - ist an manchen B-Standorten nicht hochmodern, die demografische Entwicklung teilweise rückläufig.

Zudem könnten die fehlenden Infrastrukturprojekte zum Menetekel werden. In diesen Zeiten werden die Kassen von Bund, Ländern und Kommunen immer leerer, vieles fokussiert sich auf die Großstädte. Gerade in den neuen Ländern und Teilen des Ruhrgebiets, müssen B-Städte nicht automatisch eine Goldgrube sein.

Don´t 3: Bei Energieeffizienzklassen falsch kalkulieren



Neben der Lage spielen die Energiekosten einer Immobilie eine immer wichtiger werdende Rolle für deren Rentabilität. Die neuen Energieeffizienzklassen sind dabei ein wichtiger Fingerzeig für die energetische Güte eines Gebäudes. Das gilt sowohl im Privaten als auch im Gewerblichen. 

Aber: Weder Objekte mit zu schlechter Energieklasse (F/G) beziehungsweise zu guter Energieklasse (A/B) sollten beim Investieren bevorzugt werden. Bei den schlecht gedämmten Gebäuden mit ressourcenintensiver und alter Heizung sind die Sanierungskosten zu hoch – in der oberen Range gibt es dagegen zu wenig Potential für künftige Wertsteigerungen.

Do 1: Lage und Energieeffizienz gleichwertig behandeln

Lage, Lage, Lage: Das war lange Zeit das eiserne Gesetz bei Immobilien-Investments. Künftig sollte die Energieeffizienz eines Gebäudes eine vergleichbare wichtige Rolle bei der Entscheidung Pro oder Contra spielen.

Bedeutet für Firmen: Hohe Unternehmensdichte und zentrale Büros sind nicht mehr alles. Dezentrale Objekte in gutem energetischem Zustand können perspektivisch in Sachen Werterhalt gegenüber energieineffizienten Gebäuden in Top-Lagen mithalten.



Do 2: Hohe Zinsen, Inflation und teure Verbraucherkosten als neuen Standard betrachten



Nach Jahren der Mini- oder Negativzinsen fällt es selbst Profis immer noch schwer, die neue Realität am Finanzierungsmarkt anzuerkennen. Doch es bleibt dabei: Die hohen Zinsen sind gekommen, um zu bleiben. Denn auch die Inflation wird sich kaum mehr komplett in die Flasche zurückdrängen lassen, aus der sie entkommen ist. 

Zinsen von plus minus 4,0 Prozent werden zur Dauerbegleitung. Das bietet den verbleibenden Investoren aber auch Vorteile: Die Nachfrage nach Krediten geht zurück, das macht Banken bei den Konditionen gesprächsbereiter. So sind die Tilgungsanforderungen vieler Banken geringer geworden.



Do 3: Eigenkapital als Vorteil nutzen 



Manche Dinge ändern sich zum Glück nie: Ein möglichst hohes Eigenkapital überzeugt Banken und Verkäufer von gewerblichen Immobilien immer noch am meisten.

Das untermauert die Liquidität und überbietet Wettbewerber mit geringerer Eigenkapitalquote. „Cash is king“ bleibt das Motto der Stunde.

Fazit: Tragfähige Strategien entwickeln

Im Hinblick auf die Herausforderungen des Immobilienmarktes im Jahr 2023 ist es für Investoren wichtig, sich auf weniger Gewerbeimmobilien, gezielte Investitionen in sorgfältig ausgewählte Standorte und die Berücksichtigung der Energieeffizienz zu konzentrieren. Die Anpassung an die neuen Finanzierungsbedingungen und der kluge Einsatz von Eigenkapital sind der Schlüssel zum Erfolg in diesem sich verändernden Markt.

Über den Autoren: 
Der gelernte Bankkaufmann und studierte Immobilienökonom aus Köln, Florian Bauer, ist seit 2008 in der Finanzbranche aktiv. 2018 gründete er die Bauer Immobilien GmbH. Operativ agiert das Unternehmen bundesweit und richtet sich vor allem an private Kapitalanleger. Ziel der Kölner ist es, ihre Kunden beim Kauf von Immobilien in allen Belangen zu unterstützen und zu beraten.