Zum ersten Mal seit zwölf Jahren stagniert die Immobilienquote der deutschen Versicherungsunternehmen, allerdings auf einem Rekordhoch von 13,1 Prozent. Diese Stabilität zeigt, dass mehr als 80 Prozent der Assekuranzunternehmen ihre Immobilienquote derzeit halten möchten. Eine Umfrage von EY Real Estate unter etwa 30 Versicherungsunternehmen im Rahmen des „Trendbarometers Immobilienanlagen der Assekuranz“ verdeutlicht diese Entwicklung. Im Jahr 2023 planten noch 14 Prozent der Versicherer, ihr Immobilienportfolio auszubauen – heute hat niemand mehr solche Pläne. Stattdessen wollen 19 Prozent ihre Immobilienquote senken (2023: 16 Prozent) und 25 Prozent beabsichtigen, künftig mehr Immobilien zu verkaufen als zu kaufen. Darüber hinaus planen 68 Prozent der Befragten eine Bereinigung ihres Portfolios in der kurz- bis mittelfristigen Zukunft.

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Herausforderungen und neue Ausrichtungen

Immobilienanlagen stehen aktuell vor erheblichen Herausforderungen. Jan Ohligs, Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie, betont: „Im Vergleich zu anderen Anlageklassen verlieren Immobilien durch die höheren Zinsen an Attraktivität. Hinzu kommen die Herausforderungen im Zuge der notwendigen energetischen Transformation, die zusätzlichen Aufwand und Mehrkosten verursachen und damit die erzielbaren Renditen schmälert.“ Trotz dieser Hindernisse bleiben Immobilien ein wichtiger Bestandteil in den Portfolios der Versicherungsunternehmen. Derzeit erleben wir eine Anpassung der Portfoliostrategien, die Umschichtungen hinsichtlich Nutzungsarten, Risikoklassen und regionaler Verteilung beinhalten.

Die Renditeerwartungen, die im vergangenen Jahr stark gesunken waren, steigen nun wieder leicht: Beim indirekten Bestand von 4,2 auf 4,5 Prozent und beim Direktbestand von 3,8 auf 3,9 Prozent. Diese Entwicklung geht einher mit einer Verschiebung des Risikoprofils. Der Fokus verschiebt sich von der „Core“-Kategorie auf die renditeträchtigere „Core+“-Kategorie (81 Prozent). Auf die Frage nach den Hauptmotiven für Immobilienkäufe wurde am häufigsten die ESG-Konformität genannt, gefolgt von Diversifizierung und Opportunitäten. Der Hauptgrund für Verkäufe sind der hohe Aufwand für ESG-Maßnahmen, die angestrebte Reduzierung der Immobilienquote und das Schaffen von Liquidität.

Veränderungen bei den Investitionspräferenzen

Wohnimmobilien bleiben weiterhin die bevorzugte Nutzungsart der Versicherungsbranche (69 Prozent), gefolgt von Logistikimmobilien, die jedoch an Attraktivität verlieren (62 Prozent gegenüber 77 Prozent im Vorjahr). Auch Infrastrukturinvestitionen sind weniger gefragt (34 Prozent gegenüber 64 Prozent im Vorjahr). Büroimmobilien, traditionell der größte Teil der Immobilienportfolios der Versicherer, stehen nur noch bei 19 Prozent der Befragten im Investmentfokus (52 Prozent im Vorjahr). Investitionen in erneuerbare Energien haben ebenfalls an Attraktivität eingebüßt (53 Prozent gegenüber 70 Prozent im Vorjahr). Hotelimmobilien konnten hingegen an Zustimmung gewinnen (31 Prozent gegenüber 18 Prozent im Vorjahr), während Life-Science- und Gesundheitsimmobilien (25 Prozent) sowie Einzelhandelsimmobilien (18 Prozent) weiterhin eine untergeordnete Rolle spielen.

ESG-Compliance treibt die Portfoliostrategien

Die Umsetzung von CO2-Einsparzielen ist ein zentrales Thema für die aktuellen Portfoliostrategien. Alle Befragten sehen die größte Handlungsnotwendigkeit in der energetischen Ertüchtigung ihrer Bestände. 62 Prozent der Versicherer planen, die notwendigen Maßnahmen selbst durchzuführen und die betroffenen Objekte im Bestand zu halten. Genauso viele möchten bereits ertüchtigte Immobilien zukaufen. Ein gewichtiger Grund dafür ist, dass 93 Prozent der Umfrageteilnehmer überzeugt sind, dass sich nachhaltige Immobilienanlagen nicht nur ökologisch, sondern auch finanziell beim Wiederverkauf auszahlen.

„Ein Haupttreiber für die aktuellen Portfoliostrategien ist die ESG-Compliance. Die Versicherungen sind stark von der Regulatorik getrieben und anderen Marktteilnehmern auf diesem Feld vielleicht sogar voraus. Dass ESG-konforme Anlagen ökonomisch Sinn ergeben, wird seitens der Assekuranz nicht mehr bezweifelt“, erklärt Ohligs.

Direktbestand bleibt bevorzugt

Die direkte Investition in Immobilien bleibt mit 62 Prozent die bevorzugte Investitionsart, gefolgt von geschlossenen Immobilienfonds (56 Prozent), die deutlich beliebter sind als offene Fonds (31 Prozent). Alternative Immobilieninvestments, wie Real-Estate-Debt-Fonds, spielen für ein Viertel der Befragten eine Rolle, Projektentwicklungen für 13 Prozent und globale REIT-Fonds für lediglich 7 Prozent.

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Herausforderungen im Finanzierungsumfeld

Das Refinanzierungsumfeld für indirekte Anlagen bleibt schwierig. 94 Prozent der Versicherer sehen eine restriktivere Vergabepraxis seitens der Kreditgeber und 84 Prozent der Befragten spüren eine Reduzierung des Beleihungsauslaufs. Diese Herausforderungen zwingen die Versicherungsunternehmen, ihre Investitionsstrategien anzupassen und verstärkt auf nachhaltige und ESG-konforme Anlagen zu setzen.