Aufwendungen für Rauchwarnmelder sind keine Betriebskosten

Lässt ein Vermieter, weil er dazu gesetzlich verpflichtet ist, in sein Haus nachträglich Rauchwarnmelder einbauen, kann er die Kosten dafür nicht einfach auf seine Mieter umlegen. Zumindest dann nicht, wenn in den bestehenden Mietverträgen die Betriebskosten abschließend aufgezählt sind und sie keine ausdrückliche Öffnungsklausel enthalten, wonach der Hausbesitzer berechtigt wäre, zukünftig entstehende Betriebskosten automatisch den Bewohnern in Rechnung zu stellen. Einseitige Erklärungen eines Vermieters führen zu keiner neuen vertraglichen Verpflichtung der Mieter. Das hat das Amtsgericht Schönebeck klargestellt (Az. 4 C 148/11).

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline berichtet, glaubte die betreffende Vermieterin, eine besonders clevere Variante gefunden zu haben, die ihr vom Gesetzgeber auferlegten Rauchwarnmelder im Hausbereich und den Wohnungen zu finanzieren: Sie kaufte die Geräte nicht, sondern mietete sie nur an und legt nun die regelmäßig fälligen Mietgebühren als Betriebskosten auf die Nebenkostenabrechnungen ihrer Mieter um.

Ein allerdings unrechtmäßiges Unterfangen, wie das Amtsgericht betonte. Bei derart angemieteten Geräten handelt es sich nämlich nicht um Betriebskosten, sondern um so genannte Kapitalersatzkosten. Letzteres sind Ausgaben, die für Einrichtungen wie etwa Fenster, Türen, Wände, Balkone und Briefkästen entstehen, mit denen das Eigentum zwangsläufig ausgestattet sein muss - zumindest einmal. "Betriebskosten entstehen dem Hausbesitzer im Gegensatz dazu laufend durch das Eigentum oder beim bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks", erklärt Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute) den entscheidenden Unterschied.

Würde man - so das Gericht - die Mietkosten für die Rauchwarnmelder als Betriebskosten akzeptieren, entkäme die Vermieterin auf diese Weise ihrer grundsätzlichen Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung von intaktem, den vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen entsprechendem, von den Kapitalersatzkosten getragenen Wohnraum. Dagegen gibt es nach den geltenden Mietverträgen gar keine Veranlassung, die dort aufgelisteten "Nebenkosten" der Bewohner um die Ausgaben für eine Wartung neu anzubringender Rauchwarnmelder aufzustocken.